De investering in nieuwbouw vastgoed verwijst naar de aankoop van een recent gebouwd of in aanbouw zijnd woning, vaak in het kader van een verkoop in staat van toekomstige oplevering (VEFA). In 2024 ondergaat dit segment van de markt een diepe transformatie: de reserveringen van nieuwe woningen door particulieren dalen kwartaal na kwartaal sinds eind 2022, en de trend blijft negatief in het tweede kwartaal van 2024. Het begrijpen van de mechanismen achter deze ommekeer stelt ons in staat om de basis te leggen voor een winstgevend project, ondanks een minder gunstige context.
Bouwkosten en normen RE2020: wat het prijs van nieuwbouw beïnvloedt
De prijs van een nieuwe woning hangt niet alleen af van de grond. De milieunorm RE2020, die van kracht is voor de bouwvergunningen die sinds 2022 zijn ingediend, stelt thermische en koolstofarme eisen die de bouwkosten verhogen. Biobased materialen, verbeterde isolatie, efficiënte ventilatiesystemen: elke technische post draagt bij aan de verhoging van de uiteindelijke kosten.
Daar komt de stijging van de prijzen van materialen en arbeid bij die sinds de gezondheidscrisis is waargenomen. Nieuwbouw is structureel duurder dan drie jaar geleden, en deze inflatie is niet conjunctureel. Voor een investeerder betekent dit dat de marge tussen de aankoopprijs en de te ontvangen huur kleiner wordt als de locatie niet zorgvuldig is geselecteerd.
De beschikbare projecten in goed bereikbare middelgrote steden, waar de grondprijzen betaalbaar blijven, bieden een betere balans tussen prijs per vierkante meter en huurvraag. De aanbiedingen vermeld op immobilierneuf1clic1toit.fr maken het mogelijk om nieuwe projecten te vergelijken op basis van locatie en typologie, een nuttige filter om de markten te identificeren waar de prijs/huurverhouding consistent blijft.
Einde van het Pinel-systeem: fiscale alternatieven om in nieuwbouw te investeren in 2025
Het Pinel-systeem eindigt definitief op 31 december 2024. Vanaf 2025 komt er geen gelijkwaardig fiscaal voordeel voor nieuwbouw woningen die bestemd zijn voor verhuur. Dit “fiscale gat” verandert de situatie voor investeerders die op belastingvermindering rekenden om de rentabiliteit van hun operatie te verbeteren.
Twee pistes verdienen aandacht voor projecten die in 2024 zijn ondertekend of in 2025 worden gelanceerd:
- De status van niet-professionele verhuurder (LMNP) blijft toegankelijk en maakt het mogelijk om het goed boekhoudkundig af te schrijven, waardoor het belastbare inkomen dat door de huren wordt gegenereerd, vermindert. Dit regime is zowel van toepassing op nieuwbouw als op bestaande woningen.
- Het Loc’Avantages-systeem (voorheen Louer Abordable) biedt een belastingvermindering in ruil voor plafonds op de huren en een overeenkomst met de Nationale Woningagentschap. Het richt zich vooral op verhuurders die bereid zijn onder de marktprijs te verhuren.
- De nul procent lening (PTZ), recent uitgebreid, kan een eerste koper ondersteunen bij de aankoop van een hoofdverblijf in nieuwbouw, ook al betreft het niet direct de pure verhuisinvestering.
De afweging tussen deze oplossingen hangt af van het fiscale profiel van de investeerder en het type verhuur dat wordt overwogen (onbemeubeld of gemeubileerd). Een investering in nieuwbouw in 2025 zonder fiscaal voordeel moet een bruto huur rendement bieden dat voldoende is om de lasten te dekken, wat de vraag terugbrengt naar de aankoopprijs en het huurniveau op de lokale markt.
Huur rendement in nieuwbouw: de variabelen die je moet beheersen voordat je koopt
Het bruto rendement van een verhuurinvestering wordt berekend door de jaarlijkse huur te delen door de aankoopprijs, inclusief kosten. In nieuwbouw zijn de verlaagde notariskosten (van ongeveer twee tot drie procent tegen zeven tot acht in de bestaande bouw) een reëel voordeel voor de totale kosten van de operatie.
De tijdelijke vrijstelling van onroerendezaakbelasting, verleend voor twee jaar op nieuwe bouwprojecten in de meeste gemeenten, verbetert ook de cashflow in de eerste jaren. Maar deze voordelen compenseren geen overgewaardeerde aankoopprijs.
Drie criteria die de werkelijke rentabiliteit bepalen
De huurdruk in de buurt blijft de belangrijkste factor. Een nieuwe woning gelegen in een gebied waar de huurvraag het aanbod overstijgt, verhuurt snel en beperkt de leegstand, de belangrijkste vijand van het rendement.
Het niveau van de gemeenschappelijke kosten in een nieuwbouwproject is doorgaans laag in de eerste jaren, maar het is belangrijk om de evolutie ervan te anticiperen. De collectieve voorzieningen (lift, ondergrondse parkeergarage, groene ruimtes) genereren terugkerende kosten.
Het bedrag van de maandlasten van de lening, direct gerelateerd aan de rente die is verkregen, bepaalt de maandelijkse cashflow. In 2024 blijven de rentes aanzienlijk hoger dan in 2021. Onderhandelen over de financiering op de duur en de rente, of gebruik maken van een makelaar, kan een project van een tekort naar evenwicht doen verschuiven.
Locatie en vermogen: kies een nieuwe woning die zijn waarde behoudt
Een vastgoed investering wordt niet alleen gemeten aan de ontvangen huur. De potentiële meerwaarde bij verkoop vormt de andere component van het totale rendement op lange termijn. In nieuwbouw, is de kwaliteit van de locatie belangrijker dan de afwerkingskwaliteit.
Steden die een demografische groei, infrastructuurprojecten (tram, hogesnelheidstrein, universiteitscampus) en een onvoldoende woningaanbod combineren, hebben het meest gunstige profiel. Daarentegen lopen sommige voorsteden waar nieuwe projecten zich vermenigvuldigen zonder proportionele huurvraag, het risico van waardevermindering voor de investeerder.
Aankopen in nieuwbouw zijn een verbintenis voor meerdere decennia. Een woning die voldoet aan de RE2020-norm heeft het voordeel dat er op middellange termijn geen energierenovaties nodig zijn, in tegenstelling tot een oudere woning waarvan het energieprestatiecertificaat (DPE) de verhuur in de komende jaren zou kunnen verbieden. Dit structurele argument weegt mee in de opbouw van een duurzaam vastgoedvermogen dat verhuurd kan worden zonder extra kosten.
De markt voor nieuwbouw woningen ondergaat een aanpassingsfase. De prijzen blijven hoog, de fiscale regelingen worden schaarser, en de huur rentabiliteit vereist een fijnere selectie dan voorheen. Voor een investeerder die bereid is zijn analyse te heroriënteren op de combinatie locatie-prijs in plaats van op belastingvoordelen, behoudt nieuwbouw tastbare voordelen: verlaagde kosten, gegarandeerde energieprestaties, en geen noodzakelijke werkzaamheden. De filter is simpelweg veranderd.
