Die Investition in Neubauten bezieht sich auf den Erwerb einer kürzlich errichteten oder in der Fertigstellung befindlichen Wohnung, oft im Rahmen eines Verkaufs im zukünftigen Zustand (VEFA). Im Jahr 2024 durchläuft dieses Marktsegment einen tiefgreifenden Wandel: Die Reservierungen für Neubauten durch Privatpersonen gehen seit Ende 2022 von Quartal zu Quartal zurück, und der Trend bleibt im zweiten Quartal 2024 negativ. Die Mechanismen dieses Wandels zu verstehen, ermöglicht es, die Grundlagen für ein rentables Projekt trotz eines weniger günstigen Umfelds zu schaffen.
Baukosten und RE2020-Normen: Was den Preis für Neubauten belastet
Der Preis einer neuen Wohnung hängt nicht nur vom Grundstück ab. Die Umweltvorschrift RE2020, die für Bauanträge, die seit 2022 eingereicht wurden, in Kraft trat, stellt Anforderungen an die thermische Effizienz und den Kohlenstoffausstoß, die den Bau verteuern. Biobasierte Materialien, verstärkte Isolierung, leistungsfähige Belüftungssysteme: Jeder technische Posten trägt zur Erhöhung der Gesamtkosten bei.
Hinzu kommt der Anstieg der Material- und Arbeitskosten, der seit der Gesundheitskrise zu beobachten ist. Neubauten sind strukturell teurer als vor drei Jahren, und diese Inflation ist nicht konjunkturell bedingt. Für einen Investor bedeutet dies, dass die Marge zwischen Kaufpreis und erzielbarer Miete sinkt, wenn der Standort nicht sorgfältig ausgewählt wird.
Die verfügbaren Programme in gut angebundenen Mittelstädten, in denen das Grundstück erschwinglich bleibt, bieten ein besseres Gleichgewicht zwischen Preis pro Quadratmeter und Mietnachfrage. Die Angebote auf immobilierneuf1clic1toit.fr ermöglichen es, neue Programme nach Standort und Typologie zu vergleichen, ein nützlicher Filter, um die Märkte zu identifizieren, in denen das Verhältnis von Preis zu Miete konsistent bleibt.
Ende des Pinel-Systems: Steuerliche Alternativen für Investitionen in Neubauten im Jahr 2025
Das Pinel-System endet endgültig am 31. Dezember 2024. Ab 2025 gibt es keinen gleichwertigen Steuervergünstigungsmechanismus für neue Wohnungen, die zur Vermietung bestimmt sind. Dieses “steuerliche Loch” verändert die Situation für Investoren, die auf die Steuerermäßigung zur Verbesserung der Rentabilität ihrer Projekte angewiesen waren.
Zwei Ansätze verdienen es, für Projekte, die 2024 unterzeichnet oder 2025 gestartet werden, untersucht zu werden:
- Der Status des nicht professionellen möblierten Vermieters (LMNP) bleibt zugänglich und ermöglicht es, die Immobilie buchhalterisch abzuschreiben, wodurch das zu versteuernde Einkommen aus den Mieten gesenkt wird. Dieses Regime gilt sowohl für Neubauten als auch für Bestandsimmobilien.
- Das Loc’Avantages-System (ehemals Louer Abordable) bietet eine Steuerermäßigung im Austausch für gedeckelte Mieten und einen Vertrag mit der Nationalen Wohnungsagentur. Es betrifft hauptsächlich Vermieter, die bereit sind, unter dem Marktpreis zu vermieten.
- Das kürzlich erweiterte Nullzinsdarlehen (PTZ) kann einen Erstkäufer beim Kauf einer Hauptwohnung im Neubau unterstützen, auch wenn es nicht direkt die reine Mietinvestition betrifft.
Die Entscheidung zwischen diesen Lösungen hängt vom steuerlichen Profil des Investors und der angestrebten Mietart (unmöbliert oder möbliert) ab. Eine Investition in Neubauten im Jahr 2025 ohne steuerlichen Hebel muss eine ausreichende Bruttomietrendite aufweisen, um die Kosten zu decken, was die Frage auf den Kaufpreis und das Mietniveau des lokalen Marktes zurückführt.
Mietrendite bei Neubauten: Die Variablen, die vor dem Kauf beherrscht werden müssen
Die Bruttomietrendite einer Mietinvestition wird berechnet, indem die jährliche Miete durch den Kaufpreis, einschließlich Gebühren, geteilt wird. Bei Neubauten stellen die reduzierten Notarkosten (von etwa zwei bis drei Prozent im Vergleich zu sieben bis acht Prozent bei Bestandsimmobilien) einen echten Vorteil für die Gesamtkosten der Transaktion dar.
Die vorübergehende Befreiung von der Grundsteuer, die in den meisten Gemeinden für Neubauten für zwei Jahre gewährt wird, verbessert ebenfalls die Liquidität in den ersten Jahren. Aber diese Vorteile kompensieren keinen überhöhten Kaufpreis.
Drei Kriterien, die die tatsächliche Rentabilität bestimmen
Die Mietnachfrage im Viertel bleibt der erste Faktor. Eine neue Wohnung in einem Gebiet, in dem die Mietnachfrage das Angebot übersteigt, wird schnell vermietet und begrenzt die Leerstände, den Hauptfeind der Rentabilität.
Das Niveau der Wohnungseigentumskosten in einem Neubauprojekt ist in der Regel in den ersten Jahren niedrig, aber man muss seine Entwicklung antizipieren. Gemeinschaftseinrichtungen (Aufzug, Tiefgarage, Grünflächen) verursachen wiederkehrende Kosten.
Die Höhe der Kreditrate, die direkt mit dem erhaltenen Zinssatz verbunden ist, bestimmt den monatlichen Cashflow. Im Jahr 2024 liegen die Zinssätze deutlich höher als 2021. Die Verhandlung über die Finanzierung hinsichtlich Laufzeit und Zinssatz oder die Inanspruchnahme eines Maklers kann ein Projekt von einem Defizit in die Rentabilität bringen.
Standort und Vermögen: Eine neue Wohnung wählen, die ihren Wert behält
Eine Immobilieninvestition wird nicht nur an der erzielten Miete gemessen. Der potenzielle Wertzuwachs beim Wiederverkauf ist die andere Komponente der Gesamtrendite auf lange Sicht. Bei Neubauten hat die Qualität des Standorts Vorrang vor der Qualität der Ausstattungen.
Städte, die ein Bevölkerungswachstum, Infrastrukturprojekte (Straßenbahn, Hochgeschwindigkeitsbahnhof, Universitätscampus) und ein unzureichendes Wohnungsangebot kombinieren, weisen das günstigste Profil auf. Im Gegensatz dazu sind einige Vororte, in denen sich Neubauprojekte ohne proportionale Mietnachfrage häufen, für den Investor einem Wertverlust des Objekts ausgesetzt.
Der Kauf eines Neubaus bindet über mehrere Jahrzehnte. Eine Wohnung, die den RE2020-Normen entspricht, hat den Vorteil, dass sie in mittlerer Frist keine energetischen Sanierungsarbeiten benötigt, im Gegensatz zu einer Bestandsimmobilie, deren Energieeffizienzdiagnose (DPE) die Vermietung in den kommenden Jahren möglicherweise verbieten könnte. Dieses strukturelle Argument spielt eine Rolle beim Aufbau eines nachhaltigen und ohne Mehrkosten vermietbaren Immobilienvermögens.
Der Markt für Neubauten befindet sich in einer Anpassungsphase. Die Preise bleiben hoch, die steuerlichen Anreize werden seltener, und die Mietrendite erfordert eine genauere Auswahl als zuvor. Für einen Investor, der bereit ist, seine Analyse auf das Verhältnis von Standort zu Preis anstelle von Steuervergünstigungen zu konzentrieren, bietet der Neubau nach wie vor greifbare Vorteile: reduzierte Kosten, garantierte Energieeffizienz, keine erforderlichen Arbeiten. Der Filter hat sich einfach geändert.
