O investimento em imóveis novos refere-se à aquisição de uma habitação construída recentemente ou em fase de entrega, muitas vezes no âmbito de uma venda em estado futuro de conclusão (VEFA). Em 2024, este segmento do mercado está passando por uma profunda transformação: as reservas de imóveis novos por parte de particulares estão em queda trimestre após trimestre desde o final de 2022, e a tendência permanece negativa no segundo trimestre de 2024. Compreender os mecanismos dessa reversão permite estabelecer as bases para um projeto rentável, apesar de um contexto menos favorável.
Custos de construção e normas RE2020: o que pesa no preço do novo
O preço de um imóvel novo não depende apenas do terreno. A norma ambiental RE2020, que entrou em vigor para os pedidos de construção apresentados desde 2022, impõe exigências térmicas e de baixo carbono que aumentam o custo da construção. Materiais de origem biológica, isolamento reforçado, sistemas de ventilação eficientes: cada item técnico contribui para elevar o custo final.
A isso se soma o aumento do preço dos materiais e da mão de obra observado desde a crise sanitária. O novo custa estruturalmente mais caro do que há três anos, e essa inflação não é conjuntural. Para um investidor, isso significa que a margem entre o preço de compra e o aluguel recebido se reduz se a localização não for rigorosamente selecionada.
Os programas disponíveis em cidades médias bem servidas, onde o terreno permanece acessível, oferecem um melhor equilíbrio entre preço por metro quadrado e demanda locativa. As ofertas referenciadas em immobilierneuf1clic1toit.fr permitem comparar os programas novos por localização e tipologia, um filtro útil para identificar os mercados onde a relação preço/aluguel permanece coerente.
Fim do dispositivo Pinel: alternativas fiscais para investir no novo em 2025
O dispositivo Pinel se extinguirá definitivamente em 31 de dezembro de 2024. A partir de 2025, nenhum mecanismo de desoneração fiscal equivalente assumirá o lugar para a habitação nova destinada à locação. Esse “buraco fiscal” muda a situação para os investidores que contavam com a redução de impostos para melhorar a rentabilidade de sua operação.
Duas opções merecem ser estudadas para os projetos assinados em 2024 ou lançados em 2025:
- O status de locador de imóveis mobiliados não profissional (LMNP) permanece acessível e permite amortizar contabilmente o bem, reduzindo assim a renda tributável gerada pelos aluguéis. Este regime se aplica tanto ao novo quanto ao antigo.
- O dispositivo Loc’Avantages (anteriormente Alugar Acessível) propõe uma redução de impostos em troca de aluguéis limitados e de uma convenção com a Agência Nacional da Habitação. Ele diz respeito principalmente aos proprietários que aceitam alugar abaixo do mercado.
- O empréstimo a taxa zero (PTZ), recentemente ampliado, pode apoiar um comprador de primeira viagem na aquisição de uma residência principal no novo, mesmo que não se refira diretamente ao investimento locativo puro.
A escolha entre essas soluções depende do perfil fiscal do investidor e do tipo de locação prevista (vazia ou mobiliada). Um investimento no novo em 2025 sem alavancagem fiscal deve apresentar um retorno locativo bruto suficiente para absorver as despesas, o que traz a questão de volta ao preço de compra e ao nível de aluguel do mercado local.
Retorno locativo no novo: as variáveis a dominar antes de comprar
O retorno bruto de um investimento locativo é calculado dividindo o aluguel anual pelo preço de aquisição, incluindo taxas. No novo, as taxas de cartório reduzidas (da ordem de dois a três por cento contra sete a oito no antigo) constituem uma vantagem real sobre o custo total da operação.
A isenção temporária do imposto sobre a propriedade, concedida por dois anos sobre construções novas na maioria dos municípios, também melhora a liquidez nos primeiros anos. Mas essas vantagens não compensam um preço de compra superavaliado.
Três critérios que determinam a rentabilidade real
A pressão locativa do bairro continua a ser o primeiro fator. Um imóvel novo situado em uma área onde a demanda locativa supera a oferta é alugado rapidamente e limita a vacância, o principal inimigo do retorno.
O nível de despesas de condomínio em um programa novo é geralmente baixo nos primeiros anos, mas é preciso antecipar sua evolução. Os equipamentos coletivos (elevador, estacionamento subterrâneo, áreas verdes) geram custos recorrentes.
O valor da parcela do empréstimo, diretamente relacionado à taxa de juros obtida, determina o fluxo de caixa mensal. Em 2024, as taxas permanecem significativamente mais altas do que em 2021. Negociar seu financiamento em relação à duração e à taxa, ou recorrer a um corretor, pode fazer um projeto passar do déficit para o equilíbrio.
Localização e patrimônio: escolher um imóvel novo que mantenha seu valor
Um investimento imobiliário não se mede apenas pelo aluguel recebido. A valorização potencial na revenda constitui a outra componente do retorno global a longo prazo. No novo, a qualidade da localização prevalece sobre a qualidade dos acabamentos.
As cidades que acumulam crescimento populacional, projetos de infraestrutura (bondes, estação de TGV, campus universitário) e uma oferta de habitação insuficiente apresentam o perfil mais favorável. Por outro lado, algumas comunas periurbanas onde os programas novos se multiplicam sem demanda locativa proporcional expõem o investidor a uma desvalorização do bem.
A compra no novo compromete por várias décadas. Um imóvel em conformidade com a RE2020 apresenta a vantagem de não necessitar de obras de renovação energética a médio prazo, ao contrário de um bem antigo cujo diagnóstico de desempenho energético (DPE) poderia proibir a locação nos próximos anos. Este argumento estrutural pesa na constituição de um patrimônio imobiliário durável e alugável sem custo adicional.
O mercado de imóveis novos está passando por uma fase de ajuste. Os preços permanecem altos, os dispositivos fiscais estão se tornando raros, e a rentabilidade locativa exige uma seleção mais criteriosa do que antes. Para um investidor que aceita reorientar sua análise sobre a relação localização-preço em vez de sobre a desoneração fiscal, o novo mantém ativos tangíveis: taxas reduzidas, desempenho energético garantido, ausência de obras a serem previstas. O filtro simplesmente mudou.
